■第二篇·二手房·买房提示 63
案例： 2004年 12月，朱先生在某房产中介相中了一套挂牌价格为 102万元的二手房。在与中介签署《房地产居间协议》时，中介业务员允诺朱先生，可以至少帮他贷到 96万元的贷款。在买卖双方按照约定时间签订正式的《上海市房地产买卖合同》前，该房产中介告诉朱先生，本来他们是与卖方赵某商量好签两份房价不同的合同来帮助操作贷款的，因后来赵某担心有风险，不愿意这么做了，所以要求朱先生仍然根据《房地产居间协议》约定，按总房价的 20%准备首期房款。朱先生确实无法筹到那么多首付款，最终未能与赵某签署正式合同。卖方赵某没收了朱先生的 5万元定金。在与赵某交涉无果后，朱先生不得不将该房产中介和赵某同时告上了法庭。但是，法院最终并未支持朱先生要求赵某返还 5万元定金并由该房产中介公司承担赔偿责任的诉请。 目前银行对房屋贷款额度有一定的限制，但有些中介公司却会帮助买卖双方采取“虚假提高房价﹑变相超贷”的做法来规避该限制。具体方法有两种：一是签署房价不同的两份房屋买卖合同，买房人不支付首付款，全部房款均由房屋贷款一次性支付；二是签署一份买卖合同和一份借款合同，将买卖合同中提高的房价部分以借款形式由卖方拿到银行放贷后返还给买房人。但无论哪一种方法，一旦损害到银行的利益，这些合同都将被认定无效。银行在拿到一份房屋买卖的贷款申请时，会根据该房屋所处地段等因素大致估算出房屋的实际价值，然后按照评估价格确定贷款额度。 此外，如果擅自提高房价的行为被查出，买房人可能面临支付虚假提高房价部分的契税等额外支出，还得冒卖方抬高的部分房价款不予返还的风险。（作者为上海联业律师事务所律师、《买房 114》作者） 注：即日起，在汉口路 281号解放日报发行门市部订阅 2007年本报者，均免费赠送《买房 114》一书，送完为止。 律师点评 王展律师马永健律师
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